作为北京二环内稀缺地块，东直门凭借交通枢纽优势与成熟配套持续领跑城六区住宅市场。2023年第三季度数据显示，区域内品质住宅均价稳定在12-18万元/㎡区间，其中70年产权商品房价格较去年同期上涨3.5%，呈现稳健增值态势。
如东直门8号等地标级住宅，主力户型180-350㎡，近期成交价达16.8万元/㎡，精装标准包含国际一线品牌，私密会所与定制物业成为溢价核心。
2005年后建成的次新楼盘价格梯度明显，90-140㎡两至三居室挂牌价集中在13.2-14.5万元/㎡，得房率78%-82%成为性价比优选。
1. 轨道交通溢价：2号线、13号线与首都机场线三轨交汇，距地铁站500米内项目普遍存在8%-12%的交通溢价
2. 教育资源分布：重点小学划片范围内房源价格抗跌性显著，同等条件下较非学区房高出15%-20%
3. 商业能级差异：来福士广场1.5公里辐射圈内的住宅项目，租金回报率较外围区域高出1.2个百分点
受土地供应限制，东直门新建住宅将持续稀缺。业内人士分析，现有存量房市场将呈现三大特征：① 90㎡以下小户型去化周期缩短至45天 ② 带明窗地下室等特殊产权产品出现价值重估 ③ 物业服务水平成为二手房价差扩大的关键变量。
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